Convento Francescano ubicato nella città di Palestrina, a pochi chilometri da Roma.

La proprietà si trova a circa 700 metri d’altitudine, in una zona tranquilla e panoramica, ricca di luoghi di interesse storico, culturale, economico e religioso.
Inoltre, dal complesso, si gode d’una vista panoramica a 180 gradi mozzafiato, dalla quale è possibile vedere non soltanto la città di Roma ma anche quelle di Frascati e Castel Gandolfo (nota residenza estiva del Papa) e persino il mare!
L’immobile è composto da più di 50 vani (comprese 35 celle usate come dormitorio per i frati), di due chiostri, di un’ampia cantina, d’un piazzale e d’un vasto giardino sottostante all’immobile.

La superficie totale dell’immobile è di 3340 metri quadrati, mentre quella dei terreni adiacenti corrisponde a 8160 metri quadrati.
Il complesso nell’insieme è costituito dal convento con l’ampio terreno circostante, e dalla adiacente Chiesa, la quale benché integrata nel convento è di proprietà del Comune di Palestrina, pertanto non è oggetto della presente
vendita.

La costruzione del complesso è avvenuta in diverse fasi, la prima parte a valle fu edificata intorno agli anni 1420-1450, mentre la chiesa intorno al 1500, e cosi via a seguire furono realizzati ulteriori ampliamenti e modifiche fino alla situazione attuale.

In particolare nella ristrutturazione ed ampliamento del 1600 vennero realizzati i rilevanti affreschi presenti sulle facciate del chiostro e nelle altre stanze.
La struttura è composta da murature portanti verticali, in pietrame locale sbozzato, esternamente rifinito in parte con intonaco tinteggiato ed in parte con pietre parzialmente a vista miste ad intonaco grezzo, mentre internamente ad eccezione del piano scantinato rifinito allo stato rustico, generalmente tutto il convento è rifinito con intonaco tinteggiato.

Attualmente l’edificio è composto dai seguenti livelli di piano:

– Piano seminterrato (scantinato) adibito originariamente a stalla, oggi viene utilizzato come cantina, magazzino, locali deposito, con diversi accessi sia dall’area di corte esterna che dal piano terra tramite una scala interna.
In generale tutto il piano ha un livello di manutenzione delle finiture e impianti allo stato grezzo, con soffitti a volta, pavimenti in cemento rifiniti a rustico.

– Il piano terra, oltre alla Chiesa (non oggetto della presente stima) è composto da vari locali posti perimetralmente ai due chiostri, entrambi con pianta a forma rettangolare, di cui il primo particolarmente interessante in quanto è composto da un colonnato tipico dell’Architettura Francescana.
Su questo piano sono ubicati sul lato sinistro dei chiostri, ovvero sul lato della vallata, un ampio locale già adibito a teatro, a seguire il refettorio, la cucina e la dispensa, oltre ai servizi igienici e pertinenze varie.
Mentre nella zona centrale tra i due chiostri, è ubicata la sagrestia della chiesa, con ulteriori locali di pertinenza, nonché le scale di accesso ai piani seminterrato e primo.
Dal punto di vista della manutenzione, ad eccezione del chiostro 2 che evidenzia una condizione trascurata (vedi intonaci e pavimenti logorati), tale piano si presenta con un livello di finitura discreto, per effetto di interventi manutentrici più o meno recenti.

– Il piano primo accessibile da n°2 scale interne, riflette in proiezione la planimetria del piano terra, estesa sul colonnato del chiostro 1 sottostante, lo stesso è composto da ampi corridoi dai quali si accede alle varie celle e locali igienici. Dal punto di vista della manutenzione, lo stesso si presenta con un livello di finitura discreto, per effetto di interventi manutentrici più o meno recenti.

– Il piano secondo più piccolo, come evidenziato nella planimetria, rispetto agli altri, è accessibile da una rampa di scale esclusivamente dal piano primo, lo stesso è composto da un corridoio centrale dal quale si accede alle adiacenti celle poste su entrambi i lati, in fondo al corridoio insiste una ultima stanza dalla quale si gode di ottima visuale panoramica di 180° sulla città di Roma.
Dal Punto di Vista della manutenzione, il piano è ben mantenuto, ovvero conserva prevalentemente finiture originali, ad eccezione degli infissi in alluminio.

Ad eccezione di alcune particolari situazioni, tipo parte delle facciate, chiostro n.2 e locale scantinato, orientativamente il complesso, a livello di manutenzione, è in discrete condizioni generali ed è sostanzialmente praticabile, ovvero è dotato di tutte le finiture, impianti, ed infissi funzionanti.

L’intera proprietà si presenta come un’occasione d’investimento unica nel suo genere, con una possibilità di valorizzazione sociale e sfruttamento economico di grande importanza e convenienza.
L’ideale investitore, infatti, può sfruttare le principali caratteristiche di pace e tranquillità sia del convento sia del territorio circostante, come pure la sua vicinanza a luoghi d’interesse turistico, culturale e religioso, per la realizzazione d’un complesso con funzioni rigeneranti sia per il corpo che per la mente, come, ad esempio, una struttura che comprenda un centro olistico, termale, di yoga, di meditazione o, anche, una beauty farm, il tutto accostato ad elementi con caratteristiche più turistiche, come ristorante (da situare, per esempio, in uno dei chiostri), degustazioni di vino, olio e prodotti tipici, piscina, attività guidate di svago e escursionistiche e visite ai centri culturali e religiosi di maggior interesse, sia nell’aria di Palestrina, sia nella città di Roma.

INFORMAZIONI GENERALI SUL CONVENTO DI SAN FRANCESCO

Origini e storia

• La comunità francescana si stabilì a Palestrina già nel 1426, ma la costruzione del convento insieme alla chiesa risale ufficialmente al 1505.
• La chiesa fu iniziata nel 1495 e consacrata nel 1504.
• Nel 1637 (o 1638–40, secondo alcune fonti) per volontà di Papa Urbano VIII il convento passò ai Frati Riformati, dando inizio a una fase di ampliamenti e restauri.
• Nel corso del XIX secolo, in particolare nel 1875, il convento venne confiscato dallo Stato dopo la caduta dello Stato Pontificio, ma in seguito fu riacquistato dai Frati Riformati.
• L’ultima importante opera di consolidamento risale al 1972.

Architettura e opere d’arte

• La chiesa è a navata unica non voltata – uno stile sobrio tipico delle chiese francescane.
• All’interno, l’altare maggiore ospita un polittico attribuito a Andrea Sabatini, raffigurante la Vergine con il Bambino, con ai lati Sant’Agapito e San Francesco; è una delle opere d’arte più significative del convento.
• Il chiostro principale è caratterizzato da archi su pilastri e da 26 lunette con affreschi che raccontano la vita di San Francesco d’Assisi: risalgono al Seicento e rappresentano uno dei punti di maggiore interesse artistico del complesso.
• Alcune modifiche architettoniche si sono susseguite nei secoli: originariamente la facciata ospitava un portico ad archi e un grande rosone, elementi ora scomparsi dopo ristrutturazioni (anche per ricavare spazi interni).

Ruolo religioso, sociale e culturale

• Il convento, per secoli, è stato un centro attivo per la comunità religiosa di Palestrina.
• Dal 2018 la comunità dei frati ha lasciato la struttura, ma recentemente è partito un progetto di riqualificazione e riuso del complesso: il piano prevede un centro socioassistenziale per persone con disabilità psicosociali, spazi per formazione, accoglienza per studenti o studiosi, attività culturali e un’ospitalità “leggera” (es. locanda, orto sociale, eventi) – con l’obiettivo di ridare vita al convento come “cuore pulsante” per la città.
• Il complesso resta luogo di interesse per la storia, l’arte e l’identità del territorio prenestino.

VALORIZZAZIONE E SFRUTTAMENTO ECONOMICO

MODELLO 1 – “Centro culturale + museo + eventi”

Obiettivo: rendere il convento un polo culturale attivo tutto l’anno.
Rende: biglietti, affitti spazi, servizi culturali.
Cosa comprende:
– Apertura regolare del convento con visite guidate, focus sul chiostro e sulle lunette.
– Mostre temporanee, anche piccole, tematiche su arte sacra, fotografia, storia locale.
– Eventi a pagamento: concerti da camera, conferenze, festival della storia, rassegne letterarie.
– Affitto spazi per presentazioni di libri, corsi, seminari, piccoli meeting.

MODELLO 2 – “Foresteria culturale & residenze artistiche”

Obiettivo: valorizzare gli spazi inutilizzati per ospitalità breve e tematica.
Rende: soggiorni, workshop, formazione.
Cosa comprende:
– Allestimento di 6–12 camere in stile essenziale (compatibile con un ex convento).
– Ospitalità per: artisti residenti, musicisti (stage, masterclass), ricercatori e studenti, gruppi di cammini spirituali / turismo lento.
– Organizzazione di settimane tematiche: acquerello, restauro, scrittura, meditazione.

MODELLO 3: “Struttura ricettiva rigeneratrice”

Obiettivo: rigenerare il corpo e l’anima degli ospiti, utilizzando la pace e la tranquillità del luogo.
Cosa comprende:
– Centro Benessere e Termale;
– Centro Olistico e Meditativo;
– Corsi di Danza, Yoga e Respirazione;
– Escursioni nella natura;
– Centri di lettura e studio;
– Preghiere e altre attività religiose o caritatevoli.

MODELLO 4 – “Matrimoni, eventi privati, ristorazione leggera”

Obiettivo: sfruttare spazi suggestivi per eventi a pagamento.
Rendita: affitto spazi + catering + servizi accessori.

Cosa comprende:
– Utilizzo del chiostro e di sale interne per: matrimoni (civili o foto e ricevimento), eventi aziendali, cene o degustazioni, piccole conferenze.
– Collaborazione con catering locali → zero investimento iniziale.
– Pacchetti “esperienza nel convento”.

QUAL È IL MODELLO MIGLIORE?

In base ad esperienze simili, la soluzione più sostenibile è un mix tra le varie ipotesi di conversione.

– Il culturale porta identità e visitatori.
– La foresteria porta un flusso economico stabile.
– Gli eventi portano entrate occasionali ma alte.
– Il sociale può essere una parte del progetto per accedere ai finanziamenti
– Le attività rigeneratrici, oggigiorno, risultano molto popolari sia come vacanze alternative, sia come occasioni per distaccarsi dallo stile di vita frenetico dell’età moderna, offrendo la possibilità di ricaricare le energie psichiche e mentali.